EFF: Sveitarfélögin ná 20-30% sparnaði í byggingaframkvæmdum

Einhverjum kann að þykja það framandi hugmyndafræði að sveitarfélög selji eigin félagi eignir sínar, eða láti félagið byggja fyrir sig og borgi kostnað af eigninni í formi leigu , en út á þetta gengur Eignarhaldsfélagið Fasteign, eða EFF, meðal annars. Fyrir hönd eigenda sinna, sem eru flestir sveitarfélög, tekur EFF að sér stórar framkvæmdir á borð við skólabyggingar, íþróttahús og sundlaugar, og sér svo um viðhald þeirra. Nú síðast mátti sjá afrakstur starfsins þegar nemendur Háskóla Reykjavíkur fluttust í nýja 30.000 þúsund fermetra byggingu í Nauthólsvíkinni, en EFF stendur á bak við þá framkvæmd.

Árni Sigfússon, stjórnarformaður EFF, segir að með þessu fyrirkomulagi náist mikil hagræðing, enda skapist mikil þekking og reynsla innan félagsins, sem ekki myndist í litlum sveitarfélögum alla jafna. Árni segir að þar sem eignarhaldsfélag sjái um fjármögnun framkvæmda, gæti mun meira aðhalds í öllu tengdu framkvæmdum. Þannig sé kostnaðaráætlun fylgt og viðhald bygginganna tryggt. EFF hefur að mestu sérhæft sig í skólamannvirkjum – grunnskólum, leikskólum, íþróttahúsum og sundlaugum. Sveitarfélög, sem eiga aðild að EFF, eru nú ellefu talsins, ásamt Íslandsbanka, Háskóla Reykjavíkur og öðrum aðilum.

Veruleg hagræðing

Árni segir að upphafið að EFF megi rekja til byrjunar síðasta áratugar þegar mörg sveitarfélög stóðu frammi fyrir augljósum þörfum um uppbyggingu, þar á meðal Reykjanesbær, þar sem Árni er bæjarstjóri. Stofnendur EFF hafi því velt því fyrir sér hvort unnt væri að ná fram meiri samlegðaráhrifum ef sveitarfélögin ynnu að uppbyggingunni með stærri aðilum. „Við vildum sjá hvort ekki væri hægt að finna leið til að safna meiri þekkingu á bak við byggingu skólamannvirkja. Þessi minni sveitarfélög, Reykjanesbær  meðtalinn, byggja skólamannvirki á um 10-15 ára fresti en vegna þess hve langt líður á  milli einstakra byggingarverkefna varðveitist þekking innan sveitarfélagsins síður og er því í raun alltaf verið að byrja upp á nýtt. Við gerðum okkur ljóst að hægt væri að ná meiri árangri með því að fá fram samlegðaráhrif fyrirtækis sem gæti sérhæft sig á ákveðnum sviðum og tengt sveitarfélögin við fjármálastofnanir. Rannsóknir höfðu að sama skapi sýnt að það gæti verið verulegt hagræði að setja slíkar framkvæmdir í  hlutafélagsfyrirkomulag,  frekar en að pólitískarnefndir í hverju sveitarfélagi fyrir sig sæju um framkvæmdirnar. Að sama skapi töldum við líka að unnt væri að fá hagstæðari lánakjör, í það minnsta ekki lakari.

 Þetta er því nokkurs konar samvinnufélag sveitarfélaganna, þótt í hlutafélagsformi sé. Sem dæmi um samstarfið við EFF þá ákveður sveitarfélag að það þurfi að byggja grunnskóla. Það greinir sínar grunnþarfir gagnvart slíkri byggingu og hefur svo samband við EFF. Sérfræðingar okkar , sem hafa þá margoft unnið sömu greiningar, fara yfir málið og meta með hvaða hætti hentar að vinna verkið. Því næst er sett fram áætlað mat um kostnað byggingarinnar  og úr verður grunnsamningur.Í þessum samningi er ákveðinn styrkur, en EFF verður að standa við umræddan samning og ekki þarf að óttast miklar sveiflur þar frá. Félagið útvegar svo fjármagn og er það svo greitt niður í formi leigu. Miðað er við að eftir 30 ár sé eignin uppgreidd í  Eignarhaldsfélaginu  Fasteign sem á þá eigurnar skuldlausar. Þegar samningilýkur hafa sveitarfélögin alltaf forkaupsrétt á eignunum og þar með möguleika á endursamningum. Þar sem sveitarfélögin eru svo eigendur félagsins geta þau tekið ákvarðanir um framhaldið. Þegar leigutími er liðinn og sveitarfélögin eiga eignirnar skuldlaust í gegn um EFF, getum við áætlað að það sé gríðarlega hagstætt umhverfi framundan fyrir sveitarfélögin,“ segir Árni.

Staðið við gerðar kostnaðaráætlanir
Með þessu fyrirkomulagi segir Árni að unnt sé að ná fram gríðarlegum  sparnaði, eða um 20-30%við hverja framkvæmd.  Sparnaðurinn sem þannig næst er ef til vill 200-250 milljónir við byggingu eins skóla og munar nú um minna fyrir þessi litlu sveitarfélög. Þessi sparnaður fæst að hluta til vegna þess að með aðferðafræði EFF myndast ákveðnir kraftar sem miða að aukinni hagkvæmni. Þó að sveitarfélögin séu eigendur í EFF, er ákveðin fjarlægð þar á milli. Þannig gera sveitarfélögin ákveðnar kröfur til EFF, sem þau myndu ellegar ekki gera gagnvart sjálfum sér. Það er í raun bara ein niðurstaða tæk: kostnaðaráætlanir sem voru gerðar í upphafi verða að standast. Fjármagnið, sem EFF aflar, er fengið út á leigusamninga við sveitarfélögin og hefur EFF ekki aðgang að frekari sjóðum, líkt og  ríkið og sveitarfélögin. Félagiðhefur nú séð um einhverjar 18 framkvæmdir og ef þær hefðu ekki staðist áætlanir, væri félagið  löngu gjaldþrota. Sem dæmi þá var mikill spenna í hagkerfinu í ársbyrjun 2007 um það leyti sem við vorum að setja framkvæmd á okkar vegum í útboð. Í ljós kom að lægsta boðið var 70% yfir  kostnaðaráætlun. Það lá í augum uppi að á því verði væri ekki hægt að hefja framkvæmdina enda var þessi verðlagning ekki raunsæ. Við þurftum því að finna leið til  að klára þetta á því verði sem við höfðum talað um. Í framhaldinu fundum við verktaka sem gat tekið þetta að sér á eðlilegu verði og verkið var klárað. Það er ekki víst að sambærilegt mál hefði  endað eins ef sveitarfélag hefði átt í hlut. Þegar sveitarfélög og ríkið hafa staðið í framkvæmdum hefur þessum aðilum hætt til að fara fram úr áætlunum, og í sumum tilvikum verulega langt fram  úr þeim. Þetta félag er öðruvísi  – áætlanir standast. Stjórn EFF ákvað nýlega að láta utanaðkomandi aðila, KPMG, vinna skýrslu fyrir sig og rannsaka hvort þær áætlanir sem gerðar voru í upphafi stæðust. Það kemur skýlaust  fram í þessari skýrslu að sú hefurverið raunin,“ segir Árni.

Viðkvæm umræða
Sumir hafa spurt hvernig það geti verið sveitarfélögum mögulega til hagsbóta að selja frá sér til þriðja aðila samfélagslega verðmætar eignir. Árni segir að mikilvægt sé að fólk átti sig á því  það sé einmitt ekki að gerast, enda séu sveitarfélögin sjálf eigendur EFF. „Við hrærumst í mjög pólitísku umhverfi og höfum heyrt óvægnar gagnrýnisraddir sem segja að sveitarfélögin séu að selja frá sér allar eignir og enginn greinamunur er gerður á EFF og öðrum fasteignafélögum. Þetta er viðkvæmt mál og virðast sumir alveg sleppa því í umræðunni að sveitarfélögin eru eigendur EFF og eiga þarafleiðandi eignirnar ennþá. Samsetning EFF er í raun ólík öllum öðrum fasteignafélagi hér á landi og raunar á það sér ekki heldur beina erlenda fyrirmynd, því víða erlendis eru það einmitt einkaaðilar sem reka slík félög.

Liggur vel við pólitísku höggi
Sveitarfélögin leggja hluta eigna sinna inn í félagið eða fela því að byggja og hefja síðan leigugreiðslur sem verða til þess að greiða niður eignir félagsins og við það hækkar rekstrarkostnaður sveitarfélagsins. Þegar sveitarfélög taka hinsvegar lán fyrir byggingarframkvæmdum fer lánskostnaður inn í efnahagsreikninginn, en ekki rekstrarreikninginn. Hjá okkur er rekstarhliðin því þyngri. En á sama hátt er skuldahliðin líka þung, enda er skylda að gera grein fyrir þessum skuldbindingum í ársreikningnum  – þannig er verið að reikna upp skuldbindingar sveitarfélaganna gagnvart sínu eigin félagi. Það sem kemur hins vegar ekki fram í ársreikningnum er að sveitarfélögin eignast þetta virði sem myndast innan EFF. Þetta “eins dálks bókhald” er í raun ákveðinn galli í uppsetningunni, jafnvel þótt þeir sem þekkja til viti betur, en því má segja að þessi tilhögun liggi vel við pólitísku höggi,“ segir Árni.

Árni segir einnig að mikilvægur þáttur í fyrirkomulagi EFF sé að þar sem sveitarfélögin eru bæði leigutakar og eigendur, ráðskist enginn annar með þann hagnað sem mögulega skapist. „Þar sem sveitarfélögin eru eigendurnir njóta þau sjálf góðs af þeim hagnaði sem kann að myndast. Þannig að ef mikil arðsemi er af félaginu þá eru forsendur til að lækka leigu og hefur það tvívegis verið gert. Ég tel það vera algera sérstöðu að þegar góður hagnaður er af félagi sé leiga lækkuð. Þetta sýnir skýrast að hér eru önnur markmið en hámörkun arðs að baki - Því segi ég að samanburður á EFF við flest önnur fasteignafélög sé alveg ótækur,“ segir Árni.

Ódauðlegar eignir
EFF sér um allt utanhúss viðhald þeirra bygginga sem eru í eigu þess og segir Árni að þeim sé þar tryggður lengri líftími,  enda geri sveitarfélögin kröfuum að viðhaldið sé eins og best  er á kosið. „Þarna myndast þessir kraftar á milli félagsins og  igenda þess. Það eru gerðir leigusamningar sem kveða á um viðhald og því gera sveitarfélögin kröfur til félagsins að við þá sé staðið. Eignirnar verða því svo að segja ódauðlegar. Þær eru stöðugt endurnýjaðar og viðhaldið er mun markvissara en flestir þekkja úr opinberum rekstri. Það er óneitanlega tilhneiging stjórnmálamanna að þegar herðir að þá er viðhaldið látið gjalda ástandsins. Í gegnum tíðina hefur þótt flottara að reisa minnisvarðann en að halda honum við. Með þessu fyrirkomulagi er í raun og veru búið að loka fyrir að eignir séu látnar hrörna með tilheyrandi verðmætasóun,“ segir Árni.

Miklir stækkunarmöguleikar
Þar sem sameiginlegir hagsmunir sveitarfélaganna eru mjög skýrir, segir Árni að stækkunarmöguleikar EFF séu mjög   miklir. „Við búum í litlu landi þar sem  eru óvenju mörg sveitarfélög þannig að aðstæður til að sameina kraftana eru ef til vill einstæðar hér. Það er ekki landfræðilega langt á milli sveitarfélaga og smæð þjóðarinnar gerir okkur þetta kleift. Ég veit ekki um mörg sambærileg dæmi hjá öðrum þjóðum. Eins og er eru áttfalt fleiri sveitarfélög á landinu en þau sem eru nú í EFF og stækkunarmöguleikarnir því miklir. Þessi tækifæri til stækkunar eru fólgin í einsleitnari verkefnum í þágu sveitarfélaganna, síður en að félagið blandist öðrum aðilum með ólíka hagsmuni, en okkar vilji stendur til að sveitarfélögin standi betur saman í þessu verkefni“ segir Árni að lokum.


Tengt efni

Eldri tölublöð
Öll blöð í vefútgáfu

Netútgáfa. Samhliða prentaða blaðinu verður einnig hægt að nálgast netútgáfu af blaðinu á slóðinni www.landogsaga.is. Greinarnar verða bæði í pdf og HTML formi sem gerir þér til dæmis kleift að senda þær áfram og nýta í markaðsskyni. Netútgáfan verður ítarlegri og verður hægt að senda inn efni sem sett verður á vefinn, umfram það efni sem er í blöðunum. Þessi vefur mun síðan halda áfram að vaxa og dafna. 

© 2007 - 2012 Land og saga