Greinasafni: Skipulag
Varmadalur- Framtíðarbyggð í Reykjavík


Varmadalur er 170 hektara land þar sem framtíðarbyggð höfuðborgarinnar mun rísa.

Umhverfisvæn byggð, þar sem áhersla er lögð á sérbýli í fallegu og friðsælu umhverfi er það sem margir sækjast eftir í nútímaþjóðfélagi. Ein slík byggð gæti risið í landi Reykjavíkur eftir tvö ár. Um er að ræða byggð í landi Varmadals á Kjalanesi Eigendur jarðarinnar eru búnir að stofna byggingarfélagið Varmaborg ehf. og hafa lagt fyrir skipulagsyfirvöld í Reykjavík tillögu um íbúðabyggðbyggð í Varmadal og um leið að aðalskipulagi verði breytt í samræmi við það.

Sigurður Fannar Guðmundsson,
framkvæmdastjóri Varmaborgar ehf.

Í núgildandi aðalskipulagi er jörðin Varmadalur ætluð til landbúnaðarnotkunar og sem byggingaland eftir árið 2024. Eigendur Varmadals í samvinnu við borgaryfirvöld leggja til að jörðin verði tekinn inn sem byggingaland á nýju aðalskipulagi og þar megi hefja framkvæmdir eigi síðar en árið 2009 og þeim yrði lokið 2015. Borgaryfirvöld hafa verið jákvæð í garð verkefnisins og hafa sýnt áætlunum um byggðina mikinn áhuga. Frumdrög að heildarskipulagi frá eigendum var lögð var fyrir borgaryfirvöld í vor með ósk um að borgin komi að skipulagsferlinu og gefin verði út sameiginleg viljayfirlýsing um uppbyggingu svæðisins í áföngum. Eftir umfjöllun og viðræður varð niðurstaðan sú að í lok september var svo lögð fram endurskoðuð tillaga. Sú tillaga gerði ráð fyrir minni þéttleika byggðarinnar en upphaflegar hugmyndir gerðu ráð fyrir.

Stórar lóðir
Endurskoðaða tillagan að uppbyggingu í Varmadal er töluvert frábrugðin fyrri tillögunni að því leytinu að nú eru einbýlishúsalóðir mun stærri en áður (um 2.000m²), bætt hefur verið við sérstöku íbúahverfi fyrir 50 ára og eldri auk þess sem grænum svæðum hefur fjölgað til muna. Nú er gert ráð fyrir einum grunnskóla og tveimur leikskólum en í fyrri tillögu var talið að þörf væri á tveimur grunnskólum og fjórum leikskólum enda gert ráð fyrir allt að 2000 íbúðum í Varmadal.

Áætlaður fjöldi íbúða í Varmadal er nú um 1125 og skiptast þær þannig: 185 einbýslishús á stórum lúxuslóðum, um það bil 2000 fermetrar hver lóð. 280 rað- og parhús, að meðaltali 180 fermetrar að stærð. Í fjölbýli verða 500 stórar íbúðir að meðaltali 150–170 fermetrar. 160 íbúðir fyrir 50 ára og eldri, að meðaltali 100–110 fermetrar. Ef íbúðaforminu er lýst nánar þá verða þær sem eru fyrir 50ára og eldri mjög fjölbreyttar og gert ráð fyrir þremur mismunandi búsetuformum, stórar og litlar íbúðir (60-120m²) í fjölbýli sem tengjast heilsugæslu og/eða þjónustumiðstöð. Í fjölbýli verða miðlungsstórar íbúðir (100m²) með 6-8 íbúðum í hverju húsi og íbúðir í keðjuhúsum (sérbýli ca. 80-100m²) á einni hæð, með sér inngangi og verönd.

Samsetning og gerð íbúðabyggðar er þannig að hún er þéttust og hæst nyrst, næst tengivegi, en lágreist og dreifð næst Leirvogsánni. Þjónustukjarni verður miðsvæðis með góð tengsl við nærliggjandi íbúðabyggð og eldri borgara. Grunnskóli, íþróttasvæði og leikskólar eru miðsvæðis.

Tvær safnbrautir tengjast nyrst á svæðinu á fjórum stöðum inn á tengibraut sem mun tengjast Sundabraut (stofnbraut) skv. aðalskipulagi Reykjavíkur. Safnbrautirnar liggja um íbúðabyggðina með tveimur innbyrðis tengingum sín á milli og gera aðkomuna að meginkjarna svæðisins greiða. Húsagötur tengjast beint safngötum með einföldum hætti.

Græn svæði eru í byggðinni í Varmadal og er samfellt opið grænt svæði og göngustígar sem tengja saman ólík hverfi. Áhersla er lögð á stórt opið svæði við Leirvogsána.

“Reynsla okkar er sú að fólk vill búa í sérbýli frekar en í fjölbýli og okkar hugmyndafræði með Varmadal byggir á þessari staðreynd. Við höfum orðið varir við í þeirri uppbyggingu sem við höfum verið að taka þátt í á Selfossi og Suðurlandi að fólk var að flytja af höfuðborgarsvæðinu inn á Selfoss, úr blokkum í sérbýli “      

Ákjósanlegt land fyrir byggð
Sigurður Fannar Guðmundsson er framkvæmdastjóri og einn stofnenda Varmaborgar ehf: “Við erum sex eigendur fyrirtækisins, auk mín er það faðir minn Guðmundur Sigurðsson, en hann hefur mikla reynslu af byggingarstarfsemi og skipulagsvinnu. Með okkur feðgum í Varmaborg er Grímur Arnarson, framkvæmdastjóri á Selfossi, Albert Þór Magnússon, framkvæmdastjóri Atlantsolíu, Snorri Arnar Viðarsson, bankamaður og Magnús Albertsson, verktaki í Reykjavík sem er faðir Alberts.”

Sigurður segir að þeir félagar hafi séð jörðina auglýsta á sínum tíma og sáu að þarna var ákjósanlegt fjárfestingartækifæri, “Tækifærið með Varmadal lá meðal annars í því að jörðin er í útjaðri Reykjavíkur og tengist miðborginni með afgerandi og beinum hætti þegar Sundabrautin kemur , vonandi innan ekki margra ára. Það verður ekki nema 10 til 15 mín akstur í miðborgina og á stærstu vinnustaðina þegar Sundabrautin kemur. Við teljum að það sé mikill og vaxandi markaður fyrir lóðir af þeirri gerð sem við erum að bjóða. Landið er mjög fallegt og fjölbreytt, það liggur meðfram Leirvogsá og hallar á móti suðri. Fallegt útsýni er til allra átta, til Esju mót norðri, út á sundin í vestur og miðbær borgarinnar blasir við þegar horft er til suðurs.

Fólk vill sérbýli
“Reynsla okkar er sú að fólk vill búa í sérbýli frekar en í fjölbýli og okkar hugmyndafræði með Varmadal byggir á þeirri staðreynd. Við höfum orðið varir við það í þeim þróunarverkefnum sem við höfum verið að taka þátt í hér á Selfossi og víðar að fólk var að flytja af höfuðborgarsvæðinu á Selfoss, Hveragerði og Ölfus Fólk vildi flytja úr blokkum, í sérbýli þar sem allt umhverfið var rólegra og “barnvænna” Þar með var aðaláherslan, með byggð í Varmadal mótuð af okkar hálfu, að byggja upp hverfi þar sem áherslan yrði á sérbýli og fjölbýli í litlum einingum, ekki risablokkum.”

 Sigurður segir þá félaga vel meðvitaða um hátt lóðaverð á höfuðborgarsvæðinu: “Ætlun okkar er að vera með lóðir á sanngjörnu verði, þannig að sem flestum verði gert kleyft að kaupa lóðir í Varmadal, Að sjálfsögðu ræður markaðurinn nokkuð ferðinni í þessum efnum, en stefnan er að bjóða lóðir á sambærilegu verði og Reykjavíkurborg hefur verið að kynna á sínum svæðum”

 Eftir að farið var af stað með verkefnið hefur að sögn Sigurðar verið nokkuð jafn og góður gangur: “Við erum búnir að vinna að innra skipulagi í eitt og hálft ár í samstarfi við borgaryfirvöld. Við sendum í upphafi inn fyrirspurn til skipulagsráðs sem vísaði var til vinnuhóps sem er með aðalskipulag borgarinnar í endurskoðun. Reiknað er með að vinnu við endurskipulagninguna ljúki fljótlega eftir áramót og vonandi verður þá komið á hreint með framtíð Varmadals. En segja má að alls staðar hafi verið tekið vel á móti okkur og við fengið góð viðbrögð frá þeim sem um málið hafa fjallað.”

Sá sem kaupir lóð borgar engin sér gatnagerðargjöld til borgarinnar, heldur eru þau inni í lóðaverðinu. Við sjáum um að gera götur og göngustíga og kemur borgin ekki nálægt því heldur. Þetta verður í fyrsta sinn sem slíkt er gert í Reykjavík

Ekki er langt úr gróðursælu umhverfinu í borgarkjarnann.

Náttúran hefur aðdráttarafl
Sigurður telur að það sem fyrst og fremst eigi eftir að gera íbúðakaup í Varmadal eftirsóknarverð sé sérbýli, gott og mikið rými og falleg náttúra. “Í Varmadal erum við með 170 hektara land, komin út fyrir borgarkjarnann og erum í fallegu umhverfi og stutt í náttúruna með laxveiðiá í nágrenninu svo eitthvað sé nefnt.

Það hefur sýnt sig að hverfi sem byggð eru á fallegum stöðum eru mjög eftirsóknarverð. Þá er byggðin í suðurhlíð með góðu útsýni. Þegar svo Sundabrautin kemur þá er örstutt í borgarkjarnann. Hægt að fara í mjög góðar gönguferðir og má segja þegar á heildina er litið að sá sem býr í Varmadal sé í návígi við óspillta náttúruna.”

Einkaframkvæmd að öllu leyti
“Það sem er sérstakt og öðruvísi en gert hefur verið í Reykjavík fram til þessa er að uppbygging gatna, gangstíga, fráveitu og aðveitukerfa og opinna svæða er hugsuð sem einkaframkvæmd með sérstökum samningi við Reykjavíkurborg. Sá sem kaupir lóð borgar ekki sérstök gatnagerðargjöld til borgarinnar, heldur eru þau inni í lóðaverðinu. Þetta verður í fyrsta sinn sem slíkt er gert í Reykjavík eins og áður segir en hefur verið gert með góðum árangri í nokkrum nágrannasveitrfélögum.

Við gerum ráð fyrir að skólamannvirki verði byggð í einkaframkvæmd og leikskólar jafnvel einkareknir. Með þessu móti verða skuldbindingar borgarinnar minni og áhættan sömuleiðis. Við byggjum leikskóla og grunnskóla á svæðinu sem verða einkareknir. Í fyrstu tillögu okkar var ekki gert ráð fyrir sérstakri byggð fyrir eldri borgara í Varmadal en þar sem vilji var fyrir hendi hjá borgaryfirvöldum að hafa slíka byggð er gert ráð fyrir í nýrri skipulagstillögu.”

Sigurður er spenntur og lítur björtum augum til framtíðarinnar: ”Þetta er stærsta byggðaþróunarverkefni á Íslandi í einkaframkvæmd um þessar mundir og get ég ekki annað en verið mjög ánægður með að fá tækifæri til að taka þátt í slíku verkefni sem er bæði ákaflega skemmtilegt og krefjandi”


Tengt efni

Eldri tölublöð
Öll blöð í vefútgáfu

Netútgáfa. Samhliða prentaða blaðinu verður einnig hægt að nálgast netútgáfu af blaðinu á slóðinni www.landogsaga.is. Greinarnar verða bæði í pdf og HTML formi sem gerir þér til dæmis kleift að senda þær áfram og nýta í markaðsskyni. Netútgáfan verður ítarlegri og verður hægt að senda inn efni sem sett verður á vefinn, umfram það efni sem er í blöðunum. Þessi vefur mun síðan halda áfram að vaxa og dafna. 

© 2007 - 2012 Land og saga